Редакция СМИ «Пульс Хакасии» обратила внимание на материал «Клуба регионов» о том, что динамика стройки в стране не совсем коррелирует с демографическими ориентирами, которые президент обозначил для глав регионов. В экспертной оценке проводится мысль: когда в отчетах растут объемы ввода жилья, это не гарантирует — а порой и прямо препятствует — решению демографической задачи.
Так, приводится экспертная оценка о том, что логика, по которой показатели ввода жилья должны работать на рост рождаемости и укрепление института многодетных семей, сегодня дает сбой: физическая доступность жилья и его «семейная пригодность» не успевают за темпами строительства, а KPI губернаторов по факту фиксирует рост цифр, но не качество результата. Такую связку разбирают в материале, основанном на докладе Института экономики города: демографическая цель не конвертируется автоматически в жилищный эффект.
Формально по документам у руководителей субъектов есть и строительные, и демографические ориентиры. Но здесь возникает противоречие: как выполнять задачу о демографическом росте, если рынок продолжает продуцировать «не те» метры и «не под те» домохозяйства — в первую очередь большие семьи, которым нужен не только простор, но и понятная жилищная перспектива.
Первое противоречие — в устройстве самой целевой модели. Указ о национальных целях предполагает, что к 2030 году у каждого жителя должно быть минимум 33 квадратных метра, а к 2036 году — не менее 38. Но в оценках ИЭГ подчеркивается: выйти на эти значения можно не столько за счет наращивания «среднего качества» жилья, сколько за счет демографического фона — то есть за счет сокращения населения. Иными словами, показатель может улучшаться математически даже при том, что реальная потребность семей в «правильных» комнатах остается неудовлетворенной.
Второй узел — хронический дефицит комнатности. Россия, по оценкам экспертов, уже прошла точку, когда соотношение «комнаты—население» приближалось к базовой планке (K=N). Но сейчас актуален более строгий стандарт — K=N+1, когда у семьи должна быть хотя бы одна дополнительная комната. До этого ориентира еще далеко: нехватка комнат остается существенной и в ближайшие годы, пусть и может сократиться, но не исчезнет.
Третье звено — тенденция к уменьшению средней площади вводимых квартир в многоквартирных домах. ИЭГ отмечает устойчивость тренда: за годы показатель сокращался, а в ближайшей перспективе — вероятнее всего, сохранится инерция, то есть ожидать резкого перелома не стоит. Объяснение лежит не только в архитектуре, но и в экономике: дорожает жилье, растут издержки, ипотека стимулировала спрос, но покупательская способность при этом не растет пропорционально. В результате рынок «подстраивается» — уменьшает площади, потому что спрос на крупные квартиры оказывается ограниченным.
Если тенденцию применять к нашей республике, то далеко за примером ходить не стоит. Если посмотреть на рынок первичной недвижимости в Абакане, то можно увидеть, что застройщики все больше отдают предпочтения строительству домов с множеством квартир-студий, где общая жилая площадь меньше 30 квадратов. Для студентов или одиночек это возможно вполне решение жилищного вопроса, но для семьи даже без ребенка уже стеснительно, а при этом стоит ещё и задача рождаемости.
Когда в структуре новостроек доминируют малогабаритные квартиры, то даже при росте объемов строительства вы получаете продукт, который не является очевидным решением для демографической политики. Рынок фактически укрепляет модель, где семьям с перспективой на расширение сложнее улучшать условия проживания.
В исследовательском подходе есть принципиальная мысль: физическая недоступность просторного жилья способна стать барьером для демографической политики, ориентированной на повышение рождаемости. И именно поэтому возникает повторяющееся противоречие — темпы строительства растут, а демографический эффект не ускоряется, потому что рынок продает не только квадратные метры, но и сценарии жизни: с ними большие семьи либо могут планировать свое будущее, либо остаются в режиме ожидания.
В итоге демографическая цель начинает конкурировать с реальностью рынка: вместо того чтобы укреплять семейную уверенность, доминирование «не тех» форматов жилья усиливает напряжение — и рождает социальное недовольство. А это уже не про цифры в презентации, а про то, почему решения из демографической политики упираются в физическую и экономическую доступность «простора для жизни».
Что это значит для губернаторов? По факту темпы ввода жилья по стране не всегда коррелируют с демографическими задачами, поставленными президентом. В короткой дистанции руководители регионов способны «закрывать» строительную часть формальных отчетов: квадратные метры сдать можно. KPI на бумаге может формировать иллюзию успеха: федеральный центр получает убедительные отчеты по вводу, а жители — ограниченный выбор и не всегда подтвержденную ожиданиями перспективу. Но когда речь заходит о демографической динамике — и особенно о задачах, связанных с многодетностью, — требуется не только количество жилья, но и подходящая структура: достаточная комнатность, реальная обеспеченность пространства и ценовые условия, позволяющие семье решиться на расширение.
Иными словами, для «среднего» региона рынок должен дать удобный рычаг: он может нарастить стройку и автоматически нарастить условия, в которых семьям выгодно и возможно рожать больше. Возможно ли это в Хакасии? При освоении пространств для застройки с более низкой ценой земельных участков по сравнению с Абаканом и в то же время, близостью ко всей инфраструктуре благоустройства — да. Самый напрашивающийся сценарий — это наращивание темпов строительства в Черногорске, где возможно не экономить на квадратных метрах. К слову сказать, именно об этом говорилось в интервью заместителя главы города по строительству и благоустройству Александра Белов.
Цитата: «Застройщики в Черногорске не делают студии размером в 18-20 метров. Нам необходимы нормальные квартиры, хорошая жилплощадь для горожан. И показатель – мы постараемся наш город тоже сделать тем городом «в котором хочется жить». В новостройках Черногорска действительно не редкость, когда однокомнатные квартиры приближаются к 40 квадратным метрам и уже уже дает более благоприятные условия для развития семьи чем студия в 20 с небольшим квадратов. Другое дело, что по уровню жизни Черногорску ещё далеко до Абакана, но, учитывая близость городов друг к другу, это противоречие может быть нивелировано улучшением транспортной структуры сообщений городов. В общем и целом, применительно к нашей республике, варианты того как темпы строительства совместить с решением демографических задач, есть: при правильном управленческом подходе и совмещении концепции застройки с ожиданиями людей, желающих жизненного развития.
Игорь Бац
